Évreux : ce que les DPE changent pour la vente des biens classés E, F et G

Pour la vente, trois questions organisent la lecture : quelle place occupent les différentes étiquettes DPE, quels biens relèvent de l’audit énergétique réglementaire et que permettent réellement ces chiffres dans une négociation ? La réponse suppose une précaution constante : un même logement peut apparaître plusieurs fois. Les résultats décrivent donc des diagnostics enregistrés, pas un inventaire de logements uniques.

À Évreux, 2 510 diagnostics classés E et 972 classés F ou G

La classe E rassemble 2 510 diagnostics, soit 15,0 % des enregistrements locaux. Les classes F et G en réunissent 972, soit 5,8 %. Ces deux ensembles rendent visible la place des étiquettes concernées par l’audit énergétique à la vente, mais ils n’en mesurent pas directement le nombre de dossiers obligatoires. Il manque notamment le croisement entre l’étiquette et le type de propriété pour isoler les biens entrant dans le périmètre réglementaire. Présenter ces effectifs comme un nombre de maisons à vendre nécessitant un audit serait donc incorrect. La base ne fournit d’ailleurs ni un décompte des biens actuellement proposés à la vente, ni celui des transactions.

Le détail distingue 701 diagnostics F, soit 4,2 %, et 271 diagnostics G, soit 1,6 %. Un enregistrement E ne se confond pas avec un enregistrement F ou G, et aucun de ces groupes ne constitue un ensemble de logements nécessairement comparables. Elles permettent ainsi de cadrer une discussion sur la performance énergétique, sans chiffrer une décote ni déduire automatiquement une marge de négociation.

• E : 2 510 diagnostics enregistrés (15,0 %).
• F : 701 diagnostics enregistrés (4,2 %).
• G : 271 diagnostics enregistrés (1,6 %).
• F et G réunis : 972 diagnostics enregistrés (5,8 %).

Audit énergétique : l’étiquette E entre dans le périmètre depuis 2025

L’audit énergétique réglementaire concerne la vente des maisons individuelles et des immeubles en monopropriété classés E, F ou G. Pour la classe E, cette obligation s’applique depuis le 1er janvier 2025. À Évreux, les maisons individuelles représentent 19,4 % des diagnostics enregistrés.

La conséquence concrète pour la lecture d’un dossier de vente est de séparer deux informations : la classe énergétique, d’une part, et le type de bien visé par l’obligation, d’autre part. Les statistiques communales donnent un contexte, mais elles ne remplacent pas cette identification à l’échelle du bien. Aucun taux de conformité des ventes ne peut en être tiré. Dans une négociation, évoquer l’obligation d’audit exige donc de rester dans son champ précis, sans transformer la part locale des étiquettes E, F et G en preuve d’une obligation applicable à tous les logements.

Négocier sur un marché comptant 47,0 % de DPE C

La classe C est la plus représentée selon l’ADEMEe, avec 7 888 diagnostics, soit 47,0 %. La classe D en compte 4 673, soit 27,8 %. À l’autre extrémité de la répartition, 159 diagnostics sont classés A, soit 0,9 %, et 584 sont classés B, soit 3,5 %. Cette distribution constitue un repère pour situer le DPE d’un bien vendu à Évreux. Elle n’établit pourtant ni une hiérarchie de prix ni une mesure de l’attractivité des biens. La fréquence d’une classe dans les diagnostics enregistrés ne dit pas combien de logements de cette classe sont disponibles sur le marché.

La négociation peut ainsi s’appuyer sur une distinction simple : comparer une étiquette au profil local n’équivaut pas à comparer des transactions. Ils ne permettent donc pas d’affirmer qu’un bien E se négocie davantage qu’un bien C, ni de proposer un pourcentage de baisse. Pour une discussion centrée sur l’énergie, le résultat du diagnostic du bien reste distinct du constat statistique communal. L’analyse locale apporte une échelle de lecture, mais pas un barème de valeur applicable à une maison ou à un immeuble particulier.

• Situer une étiquette parmi les diagnostics enregistrés à Évreux.

1948-1974 : 40,9 % du base DPE, sans verdict sur chaque vente

La période de construction dominante est 1948-1974 : elle représente 40,9 % du base DPE. Le bâti antérieur à 1949 pèse 10,4 %, celui antérieur à 1975 atteint 51,3 %, et les périodes antérieures à 2001 représentent 87,3 %. Ces repères donnent une profondeur historique à la lecture des diagnostics, utile pour ne pas réduire le parc observé à ses seules lettres énergétiques. Ils portent toutefois sur des catégories temporelles dont certaines sont incluses dans d’autres. Les parts du bâti antérieur à 1949, à 1975 et à 2001 ne doivent pas être additionnées comme s’il s’agissait de trois groupes indépendants.

Pour la vente, l’ancienneté constitue ici un élément de contexte, pas une explication démontrée de la classe DPE. Il serait donc abusif d’attribuer les diagnostics E, F ou G au seul poids des constructions anciennes. De même, appartenir à la période 1948-1974 ne permet pas de prédire la performance d’un bien particulier. Une négociation ne peut tirer de ce pourcentage ni un montant de travaux ni une baisse de prix justifiée par la seule date de construction.

983 € de coût énergétique annuel médian

Le coût énergétique annuel médian estimé atteint 983 € dans les données locales. La consommation médiane est de 171 kWh/m²/an et la surface médiane de 63 m². Ces trois indicateurs peuvent nourrir les questions énergétiques autour d’une vente, à condition de conserver leur statut de valeurs statistiques. Ils ne décrivent pas nécessairement le même enregistrement et ne composent pas le portrait d’un logement type effectivement identifié. En particulier, le coût médian estimé ne peut pas être présenté comme la facture future d’un acquéreur. Les faits disponibles ne donnent pas de ventilation de ces médianes par classe DPE ou par catégorie de bien.

Il ne permet pas non plus d’attribuer au gaz le niveau de consommation médian observé à Évreux. Pour la négociation, rapprocher le chauffage du bien, sa classe et ses données énergétiques suppose des informations propres à ce bien ; les agrégats communaux ne réalisent pas ce rapprochement. L’analyse ne peut donc convertir ces indicateurs en budget de rénovation ou en gain financier attendu.

École de Musique, Isambard : replacer les DPE et les risques dans la vente

Les secteurs IRIS analysés comprennent École de Musique, Isambard, La Filandière, Le Clos au Duc et Hippodrome. Leur présence dans le périmètre d’étude ne s’accompagne ici d’aucune répartition énergétique détaillée par secteur. Il n’est donc pas possible de désigner celui qui concentrerait les diagnostics E, F ou G, ni de comparer leur performance. Pour une vente, le nom d’un secteur ne remplace pas le DPE du bien. Cette limite évite de transformer une liste de territoires étudiés en classement immobilier sans données à l’appui.

Géorisques recense plusieurs familles de risques : inondation, mouvement de terrain, feu de forêt, risque industriel et transport de marchandises dangereuses. La zone sismique n’est pas renseignée et le potentiel radon est de 1. Ces informations forment un autre registre de lecture que la performance énergétique. Elles ne démontrent pas que chaque bien vendu est exposé à toutes les familles recensées, ni qu’un secteur cité présente davantage de risques qu’un autre. Une information non renseignée ne signifie pas une absence de risque. Les faits disponibles ne relient pas non plus ces familles aux étiquettes DPE ou aux prix : aucune conséquence chiffrée sur la négociation ne peut être affirmée.

• Secteurs concernés : École de Musique, Isambard, La Filandière, Le Clos au Duc et Hippodrome.
• Risques recensés : inondation, mouvement de terrain, feu de forêt, risque industriel et transport de marchandises dangereuses.
• Autres indications : potentiel radon de 1.

Vente et projet locatif : le calendrier de décence énergétique

Lorsque la vente s’inscrit dans un projet de location, un second cadre intervient, distinct de l’audit énergétique réglementaire. En métropole, les logements classés G ne satisfont plus le critère de décence énergétique pour un nouveau bail depuis le 1er janvier 2025. Les échéances prévues concernent ensuite la classe F en 2028 et la classe E en 2034. Ce calendrier porte sur la décence énergétique locative ; l’obligation d’audit évoquée précédemment porte sur la vente de certaines catégories de biens. Les deux informations peuvent concerner un même projet immobilier, mais elles ne décrivent ni la même règle ni le même périmètre.

À Évreux, les 271 diagnostics G ne peuvent donc pas être présentés comme autant de logements proposés à la location ou concernés par un nouveau bail. La même réserve vaut pour les effectifs F et E face aux échéances prévues. Pour une négociation liée à un projet locatif, ces dates constituent un contexte réglementaire, sans permettre de calculer une rentabilité ou une réduction de prix.

Indicateurs locaux à Évreux

Le périmètre retenu est celui d’Évreux, dans l’Eure, département 27, avec le code INSEE 27229. La population communale de référence du recensement est de 49 360 habitants. Ce chiffre situe la commune, mais ne constitue pas un dénominateur pertinent pour convertir les diagnostics en part de logements couverts : habitants, diagnostics enregistrés et logements uniques sont trois unités différentes.

Cette discipline donne à l’analyse son utilité pour la vente : situer le bien sans lui attribuer les caractéristiques moyennes du territoire, identifier le champ de l’audit sans compter des obligations inexistantes dans le fichier, et documenter la négociation sans promettre de résultat. La photographie locale éclaire ainsi les questions à examiner. Elle ne tranche ni la valeur du bien ni l’issue d’une transaction particulière.